Avaliação de imóveis: quais fatores devem ser considerados

A avaliação de imóveis pode não ser tarefa difícil, mas sem dúvidas também não é simples. Confira no texto a seguir como definir o valor mais justo para um imóvel de acordo com as práticas de mercado.

Uma boa avaliação de imóveis é essencial para encontrar a precificação de imóveis ideal, seja para venda ou locação. Sendo assim, as corretoras devem levar em consideração diversas características que, quando não analisadas, resultam em uma avaliação ineficiente.

Ser capaz de realizar uma avaliação bem feita contribui para uma boa instrução ao proprietário ou locatário na definição de valor de venda ou aluguel dos respectivos imóveis. Com isto, as chances de realizar um bom negócio em menor prazo aumentam, trazendo uma experiência satisfatória para a corretora e, principalmente, para seus clientes.

Visando a melhor interação entre essas duas partes, preparamos um material completo a respeito dos aspectos que têm grande influência na avaliação de um imóvel e que jamais podem ser desconsiderados.

Objetivo da avaliação de imóveis

Antes de entendermos quais os principais aspectos de uma avaliação de imóveis, precisamos alinhar bem qual é seu objetivo.

Claramente a ideia é reconhecer, de forma técnica, qual é a precificação do imóvel em questão. Mas, mais que isso, é importante entender se o valor do produto (imóvel) está alinhado com o valor de mercado para estabelecer preço justo para negociá-lo.

Isso porque, um imóvel avaliado da maneira correta aumentará a velocidade em que a venda é realizada e, também, evita frustrações para compradores e vendedores, promovendo um ambiente de negócio mais eficiente e amistoso.

Quanto custa uma avaliação de imóvel?

Essa é uma dúvida muito comum e normalmente simples de resolver. A realização da precificação do imóvel consta na tabela de cada Conselho Regional de Corretores de Imóveis.

Existe uma variação de acordo com cada estado, porém, normalmente fica em torno de 1% do valor do imóvel, quando estamos falando de uma avaliação por escrito. Já para um parecer verbal, o montante é semelhante a uma anuidade do CRECI.

Na maioria dos casos, somente a avaliação verbal é suficiente, porém, em alguns casos, o cliente pode solicitar um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM). O documento fornece informações e dados que justificam o valor determinado pelo profissional.

Quem pode fazer a avaliação de imóveis?

Tanto o Engenheiro Civil, quanto o Arquiteto e o Corretor de Imóveis podem realizar a avaliação de imóveis. Porém, todos os profissionais precisam seguir algumas exigências para emitir o PTAM.

O Corretor de Imóveis precisa ter o título de Avaliador Imobiliário, que pode ser obtido por meio de curso superior em Gestão Imobiliária ou por especialização em Avaliação Imobiliária. O Título é emitido pelo Conselho Federal e deve ser inscrito no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI).

Já o engenheiro deve estar registrado no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) e o Arquiteto no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU).

Parecer técnico e parecer verbal

Ao realizar a avaliação de imóveis, o Corretor de Imóvel deverá sugerir um preço, este por sua vez pode ser realizado de forma verbal (parecer verbal) ou documentada (parecer técnico). Vamos entender melhor a diferença entre ambos.

A determinação da precificação do imóvel pode ser realizada, por qualquer Corretor, por meio de parecer verbal. Isso significa que o Corretor pode simplesmente sugerir o preço verbalmente.

Por outro lado, temos o parecer técnico, também chamado de laudo de avaliação ou avaliação mercadológica, que passa a ter mais importância em processos jurídicos. Isso porque o parecer técnico é uma avaliação por escrito, documentada, assinada, datada e detalhada do imóvel que só pode ser realizada por um profissional com diploma de Avaliador Imobiliário.

Quais fatores devem ser analisados?

Avaliar um imóvel requer metodologia, para que a análise seja feita de forma objetiva e não leve em consideração aspectos pessoais do responsável pela tarefa.

Os métodos são diversos, assim como as variáveis e fatores que irão determinar esse valor. Vale lembrar que cada imóvel é único e possui suas próprias características.

Entretanto, os aspectos mais comuns, presentes nas avaliações de imóveis são: 

Infraestrutura

A infraestrutura é um aspecto que se enquadra tanto no ambiente interno quanto externo na avaliação de imóveis. Isto é, tudo aquilo está dentro dos limites do lote do imóvel, bem como o que está no ambiente que o envolve, respectivamente. Isso porque, questões como uma boa pavimentação da localização em que o imóvel está situado, bem como a presença de áreas de lazer, terão influência direta na precificação. Existem também outros critérios que podem exercer essa influência. Pensando nisso vamos destrinchar quais aspectos de infraestrutura que devem ser avaliados.

Lazer e entretenimento

O primeiro ponto que gostaríamos de destacar é a questão da área de lazer. Como o imóvel trata-se do ambiente em que a pessoa vive, a presença de espaços de lazer certamente terá influência no valor e no processo de decisão do comprador. Isso diz respeito, por exemplo, a presença de:

• Piscina;
• Churrasqueira;
• Quadras;
• Espaço para crianças;
• Academia;
• Salão de festas e muito mais.

Além do que o ambiente interno pode oferecer, o ambiente externo também é capaz de influenciar no lazer, como por exemplo, se o imóvel estiver localizado próximo a clubes e praças. Até mesmo o fato do bairro em que o imóvel está situado for propício para a prática de exercícios, como andar de bicicleta ou correr, pode influenciar em sua valorização.

Segurança

Algo de extrema importância para qualquer morador é a questão de o quão seguro sua moradia é. Viver de forma tranquila é, acima de tudo, viver em um ambiente em que você tem certeza de que nada de mal pode acontecer com você. Sendo assim, quanto mais o imóvel for capaz de oferecer essa realidade, maior será o seu valor de mercado.

Dessa forma, é preciso ter em mente que os seguintes critérios têm influência na valorização do imóvel:

• Sistema de segurança;
• Portaria;
• Câmeras de segurança, entre outros.

Fatores externos

Percebemos que o termo “infraestrutura” se estende tanto ao ambiente interno quanto externo, mas não podemos ignorar algumas peculiaridades que são exclusivas do ambiente externo em si.

Comércio e lazer

Já esclarecemos que muito do que influencia na precificação do imóvel são as características do ambiente que o envolve. Além do que já foi falado, existem várias outras peculiaridades de um bairro que podem afetar diretamente a valorização, uma delas é a proximidade a comércios. Portanto, é importante analisar o entorno comercial do imóvel, avaliando sua proximidade a:

• Shopping centers;
• Mercearias;
• Supermercados;
• Oficinas;
• Escolas.

Localização e deslocamento

O local em que o imóvel está situado, diz muito sobre como será viver ali e, por consequência, tem influência no valor do imóvel em questão. Pensando nisso, devem ser avaliadas questões como:

• Criminalidade na região;
• Proximidade a alguma delegacia, hospital ou qualquer outro serviço de emergência;
• Saneamento básico;
• Nível de poluição sonora.

Outra questão importante é a acessibilidade ao bairro. Para isso é mais fácil se fazer algumas perguntas que podem ou não influenciar na avaliação de imóveis, entre elas:

• Para o comprador, é melhor morar em uma região central ou em uma região mais afastada?
• Como é a poluição sonora na região? É um imóvel que é afetado pelos sons de uma via muito movimentada?
• O quão fácil é acessar o bairro? Como são as principais vias?
• Caso necessário, é um imóvel com fácil acesso às principais linhas de transporte público?

Muitas dessas características vão alterar o valor do imóvel, mas algumas delas dependerão do valor percebido pelo público que você deseja alcançar. Suponhamos um imóvel em um bairro nobre. Neste caso, é bem provável que seu público tenha carro, portanto, o acesso às principais linhas de transporte público não é algo que terá tanta influência no valor quanto em outras regiões. Por outro lado, o número de vagas disponíveis terá peso tanto no valor quanto na decisão de compra.

Fatores internos

Assim como no ambiente externo, para o processo de avaliação de imóveis, existem critérios que devem ser avaliados que são específicos do ambiente físico do imóvel em si. Um imóvel bem cuidado que não exige muitas modificações é um fator que interfere em sua valorização. Fora isso, também existem características do imóvel, mesmo que nunca ocupado anteriormente, que tem peso em seu valor. Vamos destrinchar!

Metragem

Esta é a característica mais clara de todas por ser uma das principais a ser levada em consideração no momento de avaliação do imóvel. A metragem é, nada mais nada menos, que o tamanho do imóvel, isto é, a soma total das dimensões de largura vezes o comprimento de cada cômodo que o compõe.

Ainda pensando no espaço que o imóvel oferece, é sempre importante levar em consideração a garagem disponível, ou seja, quantas vagas o morador pode usar.

Outro ponto importante relacionado ao espaço de uso, são as áreas que exercem a função de depósito, popularmente conhecidas como “quartinhos”. Este tipo de cômodo é mais comum de ser encontrado em prédios pequenos e são áreas dedicadas e enumeradas a cada morador. Ao oferecer uma opção a mais para guardar bicicletas, malas, ferramentas ou, dependendo do tamanho, até mesmo móveis antigos, este ambiente certamente terá sua parte no valor do imóvel.

Pintura

Como esclarecido, um imóvel que não exige muita modificação é sempre vantajoso. Pensando nisso, algo que costuma acontecer em imóveis que não são novos, é a necessidade de fazer reparos na pintura, e ao pensarmos dessa forma, é preciso levar em consideração tanto a pintura interna quanto externa (caso seja uma casa).

É importante manter a fachada de uma casa em boas condições, evitando sempre, claro, pichações. Uma fachada mal cuidada e, principalmente, vandalizada tem grandes chances de ser o fator decisivo para a desistência de um comprador. Caso o imóvel em questão for um apartamento, não é preciso ter essa atenção com a fachada, já que esta é uma responsabilidade do síndico do condomínio.

Independente de casa ou apartamento, atentar-se à pintura interna é extremamente importante. Em caso de imóvel com mobília, não só é relevante a pintura das paredes, mas também dos móveis propriamente ditos.

Instalações

Ao avaliar o estado das instalações elétricas e hidráulicas é imprescindível que estas estejam em perfeitas condições, caso contrário, devem ser reparadas imediatamente.

Algo que possui um grande valor agregado são instalações de energia elétrica, como por exemplo, painéis solares. Sendo assim, lembre-se de destacar a presença desse tipo de tecnologia caso a tenha e, caso contrário, considere investir nela.